【通创物流园区观点】物流园区的功能和规模设置

    我国物流园区发展大致经历了马路市场、货运场站、公路港、现代物流园区、物流产业园区五个阶段。由于地域发展水平差异，这五类园区除马路市场外仍不同程度的活跃在当今的物流市场。物流园区因类型、定位等因素的不同而导致园区功能、规模的配置差异很大。

    从园区的发展历程可以看到一条清晰的发展脉络，即由原始而自发的物流业务交易场所，逐渐向多功能、全要素的综合服务演化，到了物流产业园区阶段已经发展出产城融合的理念，将城市、产业、企业三者融合，拥有较为完整的城市功能，几乎可以满足客户所有的物流需求。随着物流园区不断升级，主导园区规模的关键因素也不断转变。当然，资金是约束所有商业规模的永恒主题，出于一般性考虑，本文主要从有效运营角度阐述园区功能和规模的演变。

业务主导园区阶段

    在我国物流业发展的早期（2000年以前），物流园区理念尚未兴起，以马路市场、货运场站为代表的物流节点在业务驱动下纷纷自发形成，其盈利模式单一，主要依赖停车费、档口租金和物业管理费生存。节点规模主要取决于物流作业量、物流作业效率和空间服务范围三大因素，外在则主要表现为该节点的集货能力、落地配能力、货物周转率和入驻专线数量及服务范围。这一类型的物流节点通常规模不大，常见占地面积为几十到两百亩之间，货运场站目前在三四线城市仍广泛存在。

服务主导园区阶段

    在2001年之后，随着物流园区理念的引入推广，全国范围内逐渐兴起了物流园区的规划建设，以传化公路港模式为代表的物流园区逐渐成为主流并延续至今。传化公路港在继承并优化传统货运场站运作模式的基础上，建立了“6＋1”功能模块，分别为管理服务中心、信息交易中心、车源中心、仓储中心、配送中心、零担快运中心、配套服务区；逐步打造了由财税、公安、交警、工商、交通等部门提供政府服务，银行、保险、邮政、通讯、餐馆、百货、维修等提供中介服务，运营平台提供司机住宿、营销、物业、安全、信息、法律咨询等服务的“一站式”服务体系。可以看出，这一阶段物流节点已经由原生态的自发形成逐渐向更加注重功能模块的规划设计方向过度，园区功能进一步分割细化、运作效率有效提升、服务内涵逐渐丰富。园区规模的主导因素也由物流作业量、物流作业效率和空间服务范围的硬性因素向园区服务功能的规划与建设方向逐渐转移，并共同发挥作用。

生态主导园区阶段

    在2005年之后，随着国家政策导向与社会资本的大量涌入，物流园区开始呈现百花齐放的生长态势。这一时期各种功能设计完备、占地面积广大（动辄上千亩）的现代物流园区开始大量涌现。值得注意的是，这一类物流园区绝大多数是在生地上开发建设，巨量的基础设施建设资金很难由企业独立承担，因此通常是由政府进行统一规划，筹集资金，以政府投资为主，采用信用贷款和企业投资作为补充。这类物流园区由于其先天属性，相较于经济效益则必然更加注重社会效益的提升。早期的政府主导型现代物流园区出发点多是从减轻城市交通压力、满足城市货物运输规模化发展需求、推动区域物流产业发展、降低社会物流总成本等角度出发，构建区域物流基础生态，从而推动地方社会经济发展。

    随着现代物流园区的发展，用地指标紧缩，部分园区利用率低下等因素使得业界逐渐认识到物流园区只是物流业的生态地层，如何在地层上构建层次丰富、充满活力的生态链才是园区成功运营的关键所在。2010年左右物流产业园的理念应运而生。依照产城融合、多业联动的发展思路，构建上下游紧密联系或者自身要素形成产业循环的物流产业园，构筑层次丰富的生态圈，逐渐成为园区未来发展的一个重要方向。

    需要指出的是，影响园区规模的主导因素虽然经历了由“物流作业量、物流作业效率和空间服务范围的硬性因素”向“园区服务功能的规划与建设”再到“构建区域物流生态地层，构筑层次丰富的生态圈”的演变过程，但彼此间并不是一个简单的替代关系，而是一个逐渐继承发展，相互融合，并行发挥作用的有机过程。

                       通创物流咨询  戴盛隆