【通创物流园区观点】物流园区不同阶段管理组织机构设置

    物流园区作为产业地产的一种，除了投资大、回收期长的特点外，对于园区投资主体来说，如何设置有效的组织机构进行园区管理是确保园区高效运营的重要内容。除一些大型物流园区为了降低经营风险，采用滚动投资、分期开发、分区运营的模式外，一般物流园区从时间维度来看，都要经历前期规划建设、中期推广招商和运营提升三个阶段。物流园区在不同阶段，建设主体工作重点不同，需要的管理组织机构也存在差异。
一、项目规划建设阶段
    常言道“谋定而后动，知止而有得”。物流园区规划和建设阶段最核心的工作在于“谋”，“谋”国家政策、地方环境，“谋”市场空间、客户需求，“谋”发展蓝图、竞争策略。该阶段物流园区的管理组织机构应该如下。

1、行政管理部负责公司的办公事务、接待礼仪、人力资源管理、安全保卫及后勤保障等日常性事务。
2、财务管理部一方面负责日常财务收支、核算以及税务管理，另一方面更重要的是负责有效筹措低成本的项目建设资金，确保项目工程的顺利开展。
3、工程管理部负责园区工程图纸设计、工程招投标、甲供材料采购，负责监督施工单位的工程质量和进度，协调工程建设过程中各种问题。
4、前期报建部负责园区单位与政府管理部门的沟通和协调，包括项目选址、公司注册、立项申报、土地挂拍、开工许可、政策支持等。根据我国行政管理体制，对于物流园区这类大型项目涉及到政府的许多管理部门，从立项到开工、建设需要准备很多资料、经过众多审批手续，所以设立专门部门是必要的。
5、招商运营部负责市场需求调研、园区功能配置、目标市场确定，参与设计园区战略定位以及相关基础设施。为什么这个阶段就要设立招商运营部？园区把前期规划设计外包第三方机构是不是就不需要这部门呢？根据我们经验，招商运营部配置越早对园区后续运营越有利。市场需求调研过程其实就是发现市场需求、寻找目标客户、了解市场竞争的过程，是招商部门进行项目预招商、建立客户资源库的过程。
二、园区招商运营阶段
    招商运营是物流园区把“梦想变成现实”的阶段，园区招商是否顺利直接关系到园区运营是否成功。这阶段的园区主要工作就是“把园区推出去、把客户引进来”，让物流需求双方都能在园区安心开展业务。此外，该阶段园区工程建设基本结束，逐步移交日常使用维护；园区将不断有企业、车辆、个体入驻，需要开展一系列服务工作。该阶段物流园区的管理组织机构应该如下。
1、招商运营中心扩大职能范围，设立招商中心，负责拟定园区招商政策（包括价格、优惠、奖励等），设计招商手册，选择意向客户，联系目标客户，现场接待洽谈，签订入驻合同，组织招商活动，销售或租赁款项跟踪等等。
2、增设品牌管理中心，撤销前期报建部，负责园区对外宣传推广，包括园区品牌包装、卖点挖掘、广告投放、媒体宣传、政府资源导入、公共关系维护、组织大型活动等，同时承担争取政策扶持的工作，但工作重心从政府转向市场。品牌管理容易被物流园区忽略或不够重视，但做不好经常会令园区管理方很头疼。
3、增设物业管理部，撤销工程管理部，负责园区已建物业的日常管理，包括水电、通信、网络的入户和维护，公共场所的安全保卫、清洁卫生，以及审核、监督并协助入驻商户的改造和装修事宜。
4、增设园区服务中心，负责为入园企业提供工商税务等政府行政审批的便利，接受并解决入园企业在日常经营活动中发生的投诉，提供食堂、超市、住宿等后勤保障（若外包的话，要进行监督管理）。
5、财务管理部要派遣专人到园区服务中心，设立结算窗口，负责租费、物业费、水电费、缴费卡等办理和收付事宜。